La logistica immobiliare sta ritornando a crescere raggiungendo i livelli di occupazione degli immobili e di nuove costruzioni simili a quelli del periodo ante-crisi del 2007-2008. Questa crescita è stimolata dal significativo sviluppo di settori che fanno della logistica una leva strategica, come l’e-commerce e il retail, oppure il proprio core business, come gli operatori logistici. Questo fenomeno ha avuto risvolti anche in ambito immobiliare, in quanto ha comportato da parte delle aziende una ricerca di magazzini e centri distributivi conformi alle proprie esigenze logistiche.

Come misurare l'efficienza logistica di un magazzino? Il modello della LIUC Business School che aiuta le imprese

A partire da queste premesse, il settore dell’immobiliare logistico si presenta come un’interessante area di investimento per operatori nazionali e internazionali e necessita di definire oggettivamente le performance degli immobili logistici per valutarne la qualità, prescindendo dalla tradizionale valutazione basata su stime economiche del prezzo al metro quadro. Nel settore del real estate è molto diffuso il ricorso a sistemi di rating per valutare la qualità degli immobili, come ad esempio hotel o uffici. Per quanto concerne gli immobili logistici, in Italia la valutazione è essenzialmente basata su giudizi soggettivi e pochi elementi quali le dimensioni, la localizzazione e l’anzianità l’assenza di un preciso modello di riferimento o linee condivise per la valutazione della qualità rende inaffidabili le valutazioni odierne, in quanto la qualità oggettiva di un immobile logistico è definita anche da ulteriori elementi altrettanto importanti per poter svolgere l'attività logistica, come, ad esempio, la destinazione d’uso e la funzionalità che l’immobile stesso sarà chiamato a svolgere.

La qualità logistica di un immobile

Per studiare il settore immobiliare logistico, la LIUC Business School ha ideato l’Osservatorio sull’Immobiliare Logistico (OSIL), realizzato dai ricercatori del Centro sulla Supply Chain, Operations e Logistica. L’obiettivo di OSIL è lo sviluppo di un modello per la valutazione degli immobili ad uso logistico, che possa diventare uno strumento di riferimento per il settore. Il modello fornisce come risultato una doppia valutazione. Analizza per prima la funzionalità (ossia la compatibilità con requisiti operativi logistici), fornendo come output del modello una percentuale di compatibilità dell’immobile in esame in relazione a due tipologie fondamentali di magazzini: stoccaggio o cross-docking. A seguire, il modello individua il livello di qualità dell’immobile (ossia il rispetto di determinati standard qualitativi), fornendo come output un giudizio su una scala da 1 a 5 stelle.

Pertanto, rispondendo alle 50 domande a risposta chiusa che compongono il modello di valutazione, si ottengono i seguenti risultati:

• il grado di compatibilità dell’immobile a svolgere la funzione di stoccaggio o cross-docking, in scala da 1 a 100%;
• il livello di qualità complessivo, in scala da 1 a 5 stelle;
• i punteggi parziali da 1 a 100% per i 4 ambiti principali di valutazione: location, interno, esterno ed edificio;
• le prime 10 aree di intervento prioritario, vale a dire le risposte che hanno penalizzato maggiormente il risultato, sotto forma di gap analysis.

Il centro distributivo Tigros di Cassano Magnago

Il modello OSIL è stato realizzato grazie al contributo di esperti del settore coinvolti nella ricerca e nell’advisory board dell’Osservatorio. Le aziende sono player del mercato del real estate logistico in Italia: tra esse ci sono Engineering 2K, GSE, Logistics Line, P3, Prologis, Techbau e World Capital. Inoltre, i test di validazione sono stati resi possibili grazie al coinvolgimento di utenti come: Arcese, Brivio & Viganò, Cablog, Caloni, Columbus Logistics, Fercam, Italtrans, Neologistica, Number1, Poste Italiane e Tigros. Quest’ultima ha recentemente costruito un centro distributivo a 5 stelle a Cassano Magnago.

Il modello realizzato dai ricercatori della LIUC è disponibile gratuitamente su www.osil.it

Il modello di OSIL è accessibile gratuitamente online al sito www.osil.it e può essere utilizzato dai proprietari di immobili logistici o da facility manager in cerca di una valutazione oggettiva del magazzino, oltre che dall’intera business community del real estate logistico (fondi immobiliari, sviluppatori, general contractor, etc.). I dati raccolti dalla piattaforma potranno essere utilizzati esclusivamente dai ricercatori della LIUC Business School e analizzati in forma anonima per studi di settore. Vale la pena ricordare che il modello non certifica la qualità e funzionalità dell’immobile, in quanto si presenta come uno strumento di auto-valutazione. Essendo uno strumento aperto, può quindi essere utilizzato dalle due parti (compratore e acquirente) per valutare in modo condiviso e oggettivo la qualità dell’immobile.

Il modello OSIL sarà oggetto nei prossimi mesi di un’estesa applicazione agli oltre 200 magazzini mappati dalla LIUC Business School attraverso il progetto “Atlante della Logistica”, oltre che naturalmente ai soggetti interessati a valutare oggettivamente e gratuitamente la qualità del proprio immobile. Le risposte ottenute e le ulteriori valutazioni in corso consentiranno ai ricercatori della LIUC Business School di disporre di una base significativa di immobili e relativi punteggi, attraverso i quali sarà possibile aggiornare la fotografia del settore immobiliare logistico in Italia e la sua evoluzione qualitativa nel tempo.