La mappa dei magazzini nella regione logistica Milanese

Il ruolo degli hub logistici negli ultimi anni è cambiato profondamente. Non si tratta più di semplici luoghi destinati esclusivamente allo stoccaggio delle merci. Oggi si parla di veri e propri stabilimenti, strutture complesse e articolate, anche e soprattutto dal punto di vista tecnologico. A spiegare il fenomeno è Martina Baglio, Responsabile dell’Osservatorio Immobiliare Logistico della LIUC 

L’estensione dei magazzini nella Regione Logistica Milanese (un’area che parte da Novara e arriva fino a Brescia, includendo Varese e Piacenza Sud) rappresenta il 35% della dotazione in Italia. Il 50% degli immobili a uso logistico si concentra in un raggio di 40 chilometri da Milano. Il 75% è collocato a meno di 5 chilometri dal casello o svincolo autostradale più vicino. La superficie edificata, negli ultimi 10 anni, è aumentata del 50%, passando da 10 milioni di metri quadrati di superficie coperta a 15,8. È quanto emerge dalla ricerca dell’Osservatorio sull’Immobiliare Logistico (Osil) della LIUC Business School di Castellanza. Uno studio che ha sondato magazzini, centri distributivi, piattaforme logistiche, transit point (dove la merce viene stoccata temporaneamente) e terminal intermodali presenti nella Regione Logistica Milanese (Rlm), per analizzarne la distribuzione spaziale e l’evoluzione temporale. La ricerca è stata presentata durante un evento dal titolo “Infrastrutture e logistica: elementi chiave per la competitività”, promosso da Unioncamere Lombardia in collaborazione con Regione Lombardia. “Abbiamo mappato 802 magazzini lombardi per una superficie complessiva di 12 milioni di metri quadrati – spiega Martina Baglio, Responsabile dell’Osservatorio della LIUC –. Un quadro complessivo che ci ha permesso di catalogare tutti i nodi logistici strategici attraverso i quali transitano le merci con diverse origini e destinazioni e su cui si fonda gran parte della ricchezza generata dal sistema economico lombardo”. 

Il ruolo dei magazzini all’interno delle supply chain nel corso degli anni è cambiato profondamente. “Non si tratta più di semplici luoghi destinati esclusivamente allo stoccaggio delle merci – continua Baglio –. Oggi gli hub logistici sono veri e propri stabilimenti, strutture complesse e articolate, anche e soprattutto dal punto di vista tecnologico”. All’interno vengono gestite attività di valore aggiunto come, per fare qualche esempio, l’organizzazione della parte di e-commerce o le fasi del packaging. Un comparto diventato driver fondamentale e strategico per l’economia italiana. Lo testimonia il fatto che nell’ultimo decennio le dimensioni numeriche e di metratura dei magazzini sono aumentate in modo esponenziale. “La vera chiave di questo sviluppo è sicuramente l’accessibilità autostradale – continua Martina Baglio –. I principali hub logistici si trovano, infatti, lungo i collegamenti più importanti come l’A1, l’A4, l’A8 e l’A7 che attraversano da Nord a Sud la regione”. Ci sono, però, secondo lo studio dell’Osservatorio della LIUC, anche province con un minor indice di accessibilità legate ad una presenza limitata di caselli autostradali. Milano è sicuramente una delle province con il maggior numero di magazzini: “Ne possiede il 37% rispetto a quelli della Regione Logistica Milanese, ossia il 29% in termini di superficie coperta”. Pavia, Piacenza, Novara e Mantova sono, invece, sede privilegiata degli insediamenti di grandi dimensioni. “La provincia di Lodi è quella che presenta la maggior vocazione logistica anche in ragione della sua conformazione, distribuita simmetricamente rispetto all’autostrada A1 con 3 caselli autostradali – informa la Responsabile dell’Osservatorio –. Quella di Brescia, al contrario, evidenzia la sua vocazione industriale e Cremona quella agricola”.   

Lo studio svolto dai ricercatori dell’ateneo di Castellanza ha messo in luce un altro aspetto. In Lombardia si assiste al fenomeno del “logistics sprawl”: i magazzini più grandi sono situati ad una distanza di 20 o 30 chilometri dalle principali aree urbane, mentre i magazzini di prossimità si trovano nelle vicinanze delle aree periurbane. “La dimensione media di un hub logistico è pari a 16.000 metri quadrati e varia in funzione della tipologia – informa Martina Baglio –. Cresce tanto più ci si allontana dal capoluogo milanese: 8.000 metri quadrati entro 10 chilometri e 20.000 metri quadrati oltre 40 chilometri”. Altro tema particolarmente rilevante, secondo i ricercatori della LIUC, è quello della scarsa sovrapposizione dei magazzini rispetto alla mappa dei terminal intermodali. Nella Regione Logistica Milanese ci sono oltre 40 scali ferroviari merci di cui 18 terminal intermodali, inclusi i 2 interporti fuori Regione (Novara e Piacenza). “Negli ultimi 15 anni sono stati effettuati importanti investimenti per lo sviluppo dell’intermodalità – spiega la Responsabile dell’Osservatorio –. Gallarate, con l’hub di Hupac è un esempio di successo”. Lo studio, infine, ha messo in luce la necessità di definire a livello regionale delle regole che consentano la corretta pianificazione del territorio e del consumo di suolo. “Se per i magazzini di grandi dimensioni si va alla ricerca di terreni edificabili e facilmente accessibili – conclude Martina Baglio – per i magazzini di prossimità spesso si cercano soluzioni che prevedono la riconversione di aree industriali o commerciali dismesse, laddove i maggiori costi dovuti alla bonifica si compensano con la location favorevole rispetto ai mercati da servire”.